La pregunta que se hace cualquiera antes de ir al banco es la misma: "¿me la van a dar?". Y la respuesta no es un misterio. Las entidades estudian las hipotecas con criterios bastante parecidos entre sí, y si sabes cuáles son puedes saber, antes de sentarte con nadie, si tu operación va bien encaminada o dónde va a chocar.

Estos son los cinco criterios que pesan en prácticamente todas las entidades españolas.

1. El ratio de endeudamiento: cuánto de tu sueldo se va en cuotas

Es el primer filtro y el más importante. El banco suma la cuota de la hipoteca que pides más las cuotas de los préstamos que ya pagas (coche, personales, tarjetas aplazadas) y lo compara con tus ingresos netos mensuales.

La referencia habitual es que ese conjunto no supere el 30-35 % de los ingresos netos. Algunas entidades llegan al 40 % en perfiles muy sólidos, pero por encima de ahí la operación deja de estudiarse en la práctica.

Ejemplo: con 2.500 € netos al mes, la cuota total (hipoteca más otras deudas) debería quedarse por debajo de unos 875 €. Si ya pagas 250 € del coche, te quedan unos 625 € para la hipoteca.

2. La financiación: qué parte del precio pide el banco que pongas tú

Como norma general, un banco financia hasta el 80 % del precio de compra o del valor de tasación, el que sea menor. El 20 % restante lo pones tú de ahorro. Y a eso hay que sumar los gastos de la compra: impuestos, notaría, registro y gestoría, que según la comunidad autónoma suelen rondar el 10-12 % del precio.

En total, para una compra estándar necesitas tener ahorrado en torno a un 30 % del precio. Hay fórmulas para financiar el 90 %, el 95 % o incluso el 100 % (avales públicos para jóvenes, perfiles muy estables, tasaciones por encima del precio), pero son excepciones que hay que trabajar, no la regla.

3. La estabilidad laboral: no solo cuánto ganas, sino desde cuándo

Dos personas con el mismo sueldo pueden tener respuestas muy distintas del banco según su contrato y su antigüedad:

  • Indefinido con antigüedad: es el perfil que la banca estudia con menos reservas. A partir de dos años en la empresa, la antigüedad deja de ser un tema.
  • Funcionario: la estabilidad de los ingresos es lo que más pesa a favor. Muy bien valorado.
  • Temporal: es viable, pero el banco mira la antigüedad, el sector y la continuidad. Conviene documentarlo bien.
  • Autónomo: se valoran la declaración de la renta y los últimos trimestres. Importa más la estabilidad de los ingresos que el mejor mes del año.

Menos de un año en el empleo actual suele penalizar. Menos de seis meses complica bastante la operación salvo que haya un segundo titular con estabilidad.

4. La edad: marca el plazo máximo

La banca suele exigir que la hipoteca esté terminada antes de los 75 años del titular de más edad. Con 35 años puedes optar a 30 o incluso 40 años de plazo; con 50, el plazo se queda en unos 25 años, y eso sube la cuota mensual y, con ella, el ratio de endeudamiento.

Por eso una misma operación puede ser viable a los 35 y no serlo a los 55 con los mismos ingresos: no es el sueldo, es el plazo.

5. El historial: ASNEF, CIRBE y cómo gestionas tus cuentas

El banco consulta si apareces en ficheros de morosos (ASNEF, BADEXCUG) y tu posición de riesgo en la CIRBE del Banco de España, que recoge tus préstamos vigentes. Una incidencia en ASNEF, aunque sea por una cantidad pequeña, bloquea la operación en casi todas las entidades hasta que se regulariza.

También mira tus extractos: descubiertos, pagos de apuestas o un uso intensivo de crédito al consumo restan puntos aunque el ratio cuadre.

Cómo saber tu caso en 2 minutos

Cada uno de estos criterios es una cuenta. Ratio, financiación, plazo por edad y antigüedad se pueden calcular con tus datos, y eso es exactamente lo que hace Kai, nuestro simulador de hipoteca: respondes a unas preguntas (precio, ahorro, edad, situación laboral, ingresos y cuotas) y te dice tu cuota máxima, el presupuesto de compra al que llegas y si tu operación encaja con lo que pide la banca.

Es gratis, no pide registro y no tiene compromiso. Si el resultado no cuadra, te indica qué palanca mover: más entrada, otro precio, reordenar deudas o sumar un segundo titular. Y si quieres, un asesor te llama para revisarlo contigo.

Preguntas frecuentes

¿Con un contrato temporal me pueden dar la hipoteca?

Sí. Es más exigente que con un indefinido, pero se estudia: pesan la antigüedad, el sector y que haya continuidad en los ingresos. Un segundo titular con contrato estable ayuda mucho.

¿Cuánto ahorro necesito para una hipoteca?

Para una compra estándar, en torno al 30 % del precio: un 20 % de entrada y un 10-12 % de gastos. Con avales públicos o fórmulas específicas puede bajar, pero es la referencia con la que conviene contar.

¿El simulador me dice si el banco me la concede?

Te dice si tu operación encaja con los criterios que usa la banca, que es lo que puedes saber antes de presentar la documentación. La decisión final siempre es de la entidad, tras estudiar tu expediente.