Si un banco te deniega una hipoteca, lo más probable es que la razón esté en un número: el ratio de endeudamiento. Es el criterio que más pesa en el estudio de una operación y, por suerte, el más fácil de calcular por tu cuenta.
Qué es el ratio de endeudamiento
Es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se va en pagar deudas. Para la hipoteca, el banco lo calcula así:
Ratio = (cuota de la hipoteca + otras cuotas mensuales) ÷ ingresos netos mensuales
Entran en "otras cuotas" los préstamos personales, la financiación del coche, las tarjetas de pago aplazado y cualquier compromiso mensual con una entidad financiera. No entran el alquiler que dejarás de pagar ni los gastos corrientes.
Un ejemplo con números
- Ingresos netos: 2.800 € al mes (entre dos titulares, 4.500 €).
- Préstamo del coche: 220 € al mes.
- Cuota de la hipoteca que pides: 780 € al mes.
Ratio = (780 + 220) ÷ 2.800 = 35,7 %. Justo en el límite con el que trabaja la mayoría de la banca. Sin el préstamo del coche, el ratio bajaría al 27,9 %: una operación cómoda.
Cuál es el máximo que acepta el banco
| Ratio | Cómo lo ve la banca |
|---|---|
| Hasta el 30 % | Operación cómoda. Se estudia con menos reservas. |
| Del 30 % al 35 % | Rango habitual. Viable con un perfil normal. |
| Del 35 % al 40 % | Ajustada. Solo con ingresos altos y muy estables, y no en todas las entidades. |
| Más del 40 % | En la práctica, no se estudia. |
El Banco de España recomienda desde hace años no superar el 35 % de esfuerzo, y la mayoría de entidades ha hecho suya esa referencia.
Cuatro formas de bajar el ratio antes de pedir la hipoteca
1. Cancelar o reducir deudas pequeñas
Es la palanca más eficaz. Cada 100 € de cuota que eliminas liberan unos 100 € de cuota hipotecaria, que a 30 años son en torno a 25.000 € más de préstamo. Si te quedan pocos meses de un préstamo, cancelarlo antes de la solicitud suele merecer la pena.
2. Alargar el plazo
A más plazo, menor cuota y menor ratio. Pasar de 25 a 30 años baja la cuota alrededor de un 11 %. El límite lo pone la edad: la hipoteca debe terminar antes de los 75 años del titular de más edad.
3. Aportar más entrada
Menos capital pedido, menos cuota. Cada 10.000 € más de entrada reducen la cuota en unos 40 € al mes a tipo fijo del 2,7 % y 30 años.
4. Sumar un segundo titular
Se suman los ingresos de ambos (y también sus deudas). Si el segundo titular tiene ingresos estables y pocas cuotas, el ratio baja de forma inmediata.
Ratio de endeudamiento y financiación: los dos límites que se cruzan
El ratio dice cuánta cuota puedes pagar; la financiación (normalmente hasta el 80 % del precio) dice cuánto puede prestarte el banco sobre esa vivienda. Una operación tiene que pasar los dos filtros: puede que la cuota te cuadre pero te falte entrada, o al revés. Por eso conviene mirar los dos números a la vez.
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Preguntas frecuentes
¿El ratio se calcula con ingresos brutos o netos?
Netos: lo que cobras después de impuestos. Es lo que de verdad tienes disponible para pagar la cuota.
¿Cuenta el alquiler que pago ahora?
No, porque dejarás de pagarlo al comprar. Aunque el banco sí lo mira como referencia de tu capacidad de pago: si llevas años pagando 900 € de alquiler puntualmente, una cuota de 800 € es creíble.
¿Es lo mismo que la tasa de esfuerzo?
En la práctica se usan como sinónimos. La tasa de esfuerzo suele referirse solo a la cuota de la hipoteca sobre los ingresos; el ratio de endeudamiento incluye además el resto de deudas.