ITP al 4 % en Madrid para menores de 40: propuesta

Importante: la rebaja del ITP al 4 % para menores de 40 años es una propuesta anunciada el 5 de octubre de 2026. No está en vigor. Si compras hoy en Madrid, pagas los impuestos actuales. Actualizaremos este artículo cuando se apruebe (o no).

El 5 de octubre de 2026 la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, anunció dos rebajas de impuestos para que los menores de 40 años compren vivienda. Llegan en un momento de mucho ruido: al día siguiente se publicó en el BOE la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. Así que conviene separar bien lo que es ley de lo que son anuncios.

¿Qué ha propuesto la Comunidad de Madrid?

ITP del 4 % en lugar del 6 % para menores de 40 años que compren su vivienda habitual de segunda mano, con un precio de hasta 450.000 euros.
AJD del 0,4 % en lugar del 0,75 % en la compra de vivienda de obra nueva para menores de 40 años. La nota oficial no indica límite de precio para esta medida.

Según la Comunidad, se beneficiarían unas 40.000 personas al año con un ahorro medio de unos 3.000 euros.

¿Cuándo entraría en vigor?

La nota oficial dice que las rebajas se incluirán en los Presupuestos de la Comunidad de Madrid para 2027, cuyo proyecto aprobará el Consejo de Gobierno en octubre. Después tiene que tramitarlo y aprobarlo la Asamblea de Madrid. No hay fecha oficial de entrada en vigor: lo normal en este tipo de medidas es que se apliquen a partir del 1 de enero del año siguiente, pero hasta que no se publique la ley en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) no es seguro.

Qué se paga hoy en Madrid (en vigor)

Caso	Impuesto hoy
Vivienda de segunda mano (general)	ITP del 6 %
Vivienda habitual de hasta 250.000 €	ITP del 6 % con bonificación del 10 % de la cuota (equivale a un 5,4 %)
Familia numerosa, vivienda habitual	ITP del 4 % (no compatible con la bonificación del 10 %)
Menor de 35 años en municipio de menos de 2.500 habitantes, vivienda de hasta 250.000 €	Bonificación del 100 % del ITP
Obra nueva: escritura de compraventa	AJD del 0,75 % general (0,4 % hasta 120.000 € y 0,5 % hasta 180.000 €)

Fuentes: Comunidad de Madrid, fichas oficiales de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados.

Hoy no existe en Madrid un tipo reducido de ITP por ser menor de 40 años. Si alguien te dice lo contrario, pídele la norma.

¿Cuánto te ahorrarías si se aprueba?

Ejemplos para un comprador de 35 años, vivienda habitual de segunda mano, suponiendo que la rebaja se aprueba tal y como se ha anunciado:

Precio	ITP hoy	ITP con la propuesta (4 %)	Diferencia
200.000 €	10.800 € (con bonificación del 10 %)	8.000 €	2.800 €
250.000 €	13.500 € (con bonificación del 10 %)	10.000 €	3.500 €
300.000 €	18.000 €	12.000 €	6.000 €
400.000 €	24.000 €	16.000 €	8.000 €

Cálculo orientativo sobre el precio. La base real del ITP es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro.

¿Me conviene esperar a 2027 para comprar?

No hay una respuesta única. A favor de esperar: si cumples los requisitos, el ahorro puede ser de varios miles de euros. En contra: la propuesta todavía puede cambiar o no aprobarse, los precios de la vivienda y los tipos de interés también se mueven (el Euríbor cerró septiembre en el 3,247 %, su nivel más alto desde 2024), y la vivienda que te gusta hoy puede no estar disponible en enero. Lo sensato es hacer números con las dos opciones antes de firmar unas arras.

Mi Primera Vivienda: qué es y qué no es

Mucha gente mezcla la rebaja de impuestos con el programa Mi Primera Vivienda, que sí está en vigor. Su nueva regulación es la Orden de 27 de julio de 2026 (BOCM del 6 de agosto):

Permite financiar hasta el 100 % a menores de 40 años (y a familias numerosas, monoparentales y con hijos menores, sin límite de edad), hasta el 95 % hasta los 45 años y hasta el 90 % hasta los 50.
Precio máximo de la vivienda: 425.000 euros, sin gastos ni impuestos.
Requisitos: no tener otra vivienda, 2 años de residencia legal en la Comunidad de Madrid y destinarla a vivienda habitual al menos 5 años.

Lo que no es: no es dinero gratis ni una subvención. Es una hipoteca normal que concede el banco con su política de riesgos y que tú devuelves entera, con sus intereses. La Comunidad no te presta nada: lo que hace es garantizar al banco el tramo de la hipoteca que va del 80 % al 100 % si hay impagos. Eso permite que el banco financie más, pero la deuda es tuya. Y aunque te financien el 100 %, los impuestos y gastos de la compra los pagas tú.

¿Y la "nueva ley de vivienda" del Gobierno?

El Gobierno aprobó a finales de septiembre el Real Decreto-ley 26/2026, con medidas como un programa de préstamos al 0 % para primera vivienda. Pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre al no convalidarlo. Ninguna de esas medidas está en vigor. Con las Cortes disueltas por las elecciones, lo que se proponga en campaña serán promesas electorales, no ley.

Preguntas frecuentes

¿Está en vigor el ITP del 4 % para menores de 40 en Madrid?

No. Es una propuesta anunciada el 5 de octubre de 2026 que irá en los Presupuestos de 2027. Hoy el ITP en Madrid es del 6 %, con una bonificación del 10 % para vivienda habitual de hasta 250.000 euros.

¿Mi Primera Vivienda hay que devolverlo?

Sí. Es una hipoteca bancaria que devuelves entera. La Comunidad solo garantiza al banco el tramo entre el 80 % y el 100 % de la financiación.

¿La rebaja del 4 % se aplicaría también a obra nueva?

No. En obra nueva no se paga ITP sino IVA. Para obra nueva, la propuesta es bajar el AJD de la escritura del 0,75 % al 0,4 % para menores de 40.

¿Puedo calcular hoy mis impuestos en Madrid?

Sí, con nuestra calculadora de impuestos de compra por comunidad, que usa solo los tipos en vigor.

Rebaja del ITP en Madrid para menores de 40: qué ha propuesto Ayuso y qué está en vigor hoy