"Gano X al mes, ¿cuánta hipoteca me dan?" es la pregunta más repetida en cualquier consulta. La respuesta corta: depende de tu cuota máxima, no de tu sueldo. Y la cuota máxima se calcula con una regla que puedes aplicar tú mismo.
La regla: el 35 % de tus ingresos netos, menos lo que ya pagas
La banca considera que la cuota de la hipoteca, sumada a las cuotas de otros préstamos, no debería superar el 30-35 % de los ingresos netos mensuales. Tomando el 35 % como referencia:
Cuota máxima = ingresos netos × 0,35 − otras cuotas mensuales
Con 2.000 € netos y sin deudas, la cuota máxima es de 700 €. Con un préstamo del coche de 200 €, se queda en 500 €.
De la cuota al capital: cuánto préstamo "cabe" en esa cuota
Una vez tienes la cuota, el capital que puedes pedir depende del tipo de interés y del plazo. Con un tipo fijo del 2,7 % a 30 años, cada 100.000 € de hipoteca suponen unos 406 € al mes. Esa es la regla de tres.
Aplicándola, esta es la tabla orientativa para un solo titular sin otras deudas:
| Ingresos netos/mes | Cuota máxima (35 %) | Hipoteca aproximada | Precio de vivienda (financiando el 80 %) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | ≈ 129.000 € | ≈ 161.000 € |
| 2.000 € | 700 € | ≈ 173.000 € | ≈ 216.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ≈ 216.000 € | ≈ 270.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ≈ 259.000 € | ≈ 324.000 € |
| 4.000 € (dos titulares) | 1.400 € | ≈ 345.000 € | ≈ 431.000 € |
Cálculo orientativo a tipo fijo del 2,7 % y 30 años. La última columna asume que el banco financia el 80 % del precio y que tienes ahorrado el 20 % restante más los gastos.
Los tres factores que cambian la tabla
1. Tus deudas actuales
Cada 100 € de cuota que ya pagas te restan unos 25.000 € de hipoteca. Cancelar un préstamo pequeño antes de pedir la hipoteca es, muchas veces, la palanca más rentable que existe.
2. El plazo (y por tanto la edad)
A 25 años, esos mismos 100.000 € cuestan unos 459 € al mes en lugar de 406. La banca suele exigir que la hipoteca termine antes de los 75 años, así que la edad del titular más mayor fija el plazo máximo y, con él, el capital al que llegas.
3. El ahorro
Que la cuota te permita pedir 216.000 € no significa que puedas comprar una vivienda de 270.000 €: necesitas tener el 20 % de entrada y los gastos. Sin ese ahorro, el límite lo pone la financiación, no el sueldo.
Dos titulares: se suman los ingresos, se reparte el riesgo
Con dos titulares, el banco suma los ingresos netos de ambos para calcular la cuota máxima. Es la forma más directa de ampliar el margen, y además mejora la valoración del riesgo si los dos tienen ingresos estables. Eso sí: también se suman las deudas de los dos.
Calcula tu caso con tus números
La tabla es una referencia. Tu caso tiene tu ahorro, tu edad, tus cuotas y tu comunidad autónoma (que cambia los impuestos). Kai, nuestro simulador de hipoteca, hace exactamente este cálculo con tus datos en dos minutos, sin registro, y te dice tu cuota máxima, el presupuesto de compra al que llegas y qué financiación necesitarías.
Preguntas frecuentes
¿La regla del 35 % es fija?
No es una ley, es el criterio con el que trabaja la mayoría de la banca. Algunas entidades aceptan hasta el 40 % en perfiles con ingresos altos y estables. Por debajo del 30 % la operación se considera cómoda.
¿Cuentan los ingresos variables o los alquileres?
Los pluses y variables estables suelen computar al 100 % si están documentados; los ingresos por alquiler, normalmente al 50 %. Las horas extra esporádicas, prácticamente no cuentan.
¿Y si soy autónomo?
El banco toma como ingresos el rendimiento neto de tu declaración de la renta y los últimos trimestres, no la facturación. La regla del 35 % se aplica sobre esa cifra.