Gastos e impuestos al comprar vivienda en Andalucía (2026)
Por Jose Perales
Actualizado el con el texto consolidado de la Ley 5/2021
En resumen: al comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía pagas un 7 % de ITP, que baja al 6 % si es tu vivienda habitual de hasta 150.000 € y al 3,5 % si además tienes menos de 35 años. En obra nueva pagas 10 % de IVA más un AJD de entre el 0,1 % y el 1,2 %. Calcula tu caso:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (7 %)12.600 €
Cálculo orientativo sobre el precio. Hacienda toma como base el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. No incluye notaría, registro, gestoría ni tasación. ¿Quieres saber también si el banco te daría la hipoteca? Compruébalo con Kai.
¿Cuánto ITP se paga en Andalucía?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de vivienda de segunda mano. Lo fija la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía:
| Caso (vivienda habitual) | ITP | Valor máximo | Artículo |
|---|---|---|---|
| Tipo general (cualquier inmueble) | 7 % | — | art. 41 |
| Vivienda habitual | 6 % | 150.000 € | art. 43.1.a |
| Menor de 35 años | 3,5 % | 150.000 € | art. 43.1.b |
| Discapacidad ≥ 33 % (comprador o núcleo familiar) | 3,5 % | 250.000 € | art. 43.1.c |
| Familia numerosa | 3,5 % | 250.000 € | art. 43.1.d |
| Víctima de violencia doméstica | 3,5 % | 150.000 € | art. 43.1.e |
| Víctima del terrorismo | 3,5 % | 150.000 € | art. 43.1.f |
| Municipio de menos de 3.000 habitantes | 3,5 % | 150.000 € | art. 43.1.g |
No hay requisito de renta para ninguno de estos tipos. No existe un tipo autonómico propio para vivienda protegida ni para familias monoparentales.
¿Y si compro obra nueva? IVA y AJD
La primera venta de una vivienda nueva no paga ITP, sino IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial vendida por el promotor), según el art. 91 de la Ley del IVA. Además, la escritura de compraventa paga Actos Jurídicos Documentados (AJD):
| Caso (vivienda habitual) | AJD | Valor máximo | Artículo |
|---|---|---|---|
| Tipo general | 1,2 % | — | art. 49 |
| Vivienda habitual | 1 % | 150.000 € | art. 50.1.a |
| Menor de 35, víctimas o municipio de menos de 3.000 hab. | 0,3 % | 150.000 € | art. 50.1.b, e, f, g |
| Discapacidad ≥ 33 % o familia numerosa | 0,1 % | 250.000 € | art. 50.1.c, d |
El AJD de la escritura de hipoteca no lo pagas tú: desde noviembre de 2018 lo paga el banco (art. 29 del texto refundido del ITP y AJD).
Requisitos para aplicar los tipos reducidos
- Vivienda habitual: tienes que ocuparla en un plazo máximo de 12 meses y vivir en ella al menos 3 años.
- Qué cuenta en el límite de valor: la vivienda junto con sus anexos y hasta dos plazas de garaje compradas a la vez.
- Matrimonios y parejas de hecho inscritas: basta con que uno de los dos cumpla el requisito para aplicarlo a toda la compra.
- Compra entre varias personas (que no sean pareja): el tipo reducido solo se aplica a la parte de quien cumple los requisitos.
- Si dejas de cumplirlos (por ejemplo, vendes antes de 3 años), tienes que presentar una autoliquidación complementaria en el plazo de un mes.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto?
Desde 2022, la base del ITP es el valor de referencia del Catastro, o el precio si es mayor (art. 10 del texto refundido del ITP y AJD). Si tu vivienda tiene un valor de referencia superior al precio, pagarás sobre ese valor. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar las arras. La calculadora usa el precio que introduces.
Plazo y forma de pago
Tienes dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura (art. 69 de la Ley 5/2021). Se presenta con el modelo 600 en la Oficina Virtual de la Agencia Tributaria de Andalucía. Más información en la web de la Agencia Tributaria de Andalucía.
Ejemplos con números
| Caso | Impuestos | Total |
|---|---|---|
| Segunda mano de 140.000 €, comprador de 32 años, vivienda habitual | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales 3,5 % | 4900 € |
| Segunda mano de 200.000 €, comprador de 30 años, vivienda habitual | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales 7 % | 14.000 € |
| Segunda mano de 230.000 €, familia numerosa, vivienda habitual | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales 3,5 % | 8050 € |
| Obra nueva de 150.000 €, comprador de 30 años, vivienda habitual | IVA 10 % + Actos Jurídicos Documentados 0,3 % | 15.450 € |
Fíjate en el segundo caso: a partir de 150.000 € se pierde el tipo reducido por edad y el ITP pasa directamente al 7 % sobre todo el precio.
Otros gastos de la compra: quién paga qué
- Notaría de la compraventa: su precio lo fija un arancel oficial (Real Decreto 1426/1989). Salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia.
- Registro de la Propiedad: lo paga el comprador, a cuyo favor se inscribe la vivienda (Real Decreto 1427/1989).
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales).
- Gastos de la hipoteca: tú pagas la tasación; el banco paga la notaría del préstamo, la inscripción de la hipoteca y la gestoría (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).
Ayudas para comprar en Andalucía
Si tienes 40 años o menos, la Junta avala el tramo de tu hipoteca que supera el 80 % del precio con el Programa Garantía Vivienda Andalucía. Te lo explicamos con requisitos, bancos y ejemplos en nuestra guía de la hipoteca joven en Andalucía. Recuerda que, aunque te financien el 100 %, los impuestos de esta página los pagas tú.
Lo que puede cambiar en 2027
El 24 de septiembre de 2026 la Junta anunció que bajará el ITP general al 6,75 % (y 0,25 puntos más cada año hasta el 6 %) y que subirá a 200.000 € el límite de los tipos del 6 % y del 3,5 %, y a 300.000 € el de discapacidad y familia numerosa (nota oficial). Todavía no está en vigor: depende de la Ley de Presupuestos de 2027. Actualizaremos esta página cuando se apruebe.
Hay además un tipo del 0 % temporal en 2026 para quien sustituye una vivienda habitual que quedó inhabitable por las borrascas de enero (Decreto-ley 1/2026). Es un caso muy concreto que la calculadora no incluye.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto ITP se paga en Andalucía en 2026?
- El tipo general es el 7 %. Si compras tu vivienda habitual por 150.000 € o menos, baja al 6 %, y al 3,5 % si además tienes menos de 35 años. Con discapacidad o familia numerosa, el 3,5 % se aplica hasta 250.000 €.
- ¿Qué impuestos paga una vivienda de obra nueva en Andalucía?
- No pagas ITP, sino IVA del 10 % más AJD en la escritura de compraventa. El AJD general es del 1,2 %, y hay tipos reducidos del 1 %, 0,3 % y 0,1 % según tu situación y el valor de la vivienda.
- ¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
- Sobre el valor de referencia del Catastro de la vivienda, o sobre el precio si es mayor. Puedes consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar.
- ¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP en Andalucía?
- Dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura. Se presenta con el modelo 600 en la Oficina Virtual de la Agencia Tributaria de Andalucía.
- ¿Quién paga la plusvalía municipal y los gastos de la hipoteca?
- La plusvalía la paga el vendedor. En la hipoteca, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción, la gestoría y el AJD; tú pagas la tasación y las copias que pidas.
- ¿Bajará el ITP en Andalucía en 2027?
- La Junta ha anunciado bajar el tipo general al 6,75 % y subir a 200.000 € los límites de los tipos reducidos, pero todavía no está en vigor: depende de la Ley de Presupuestos de 2027.
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Simular mi hipoteca →Fuentes oficiales
- Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de Andalucía (texto consolidado, BOE)
- Texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, BOE)
- Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)
- Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, art. 14.1.e: gastos de la hipoteca (BOE)
- Real Decreto 1426/1989: arancel de los notarios (BOE)
- Real Decreto 1427/1989: arancel de los registradores (BOE)
- Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, art. 106: plusvalía municipal (BOE)
- Agencia Tributaria de Andalucía: presentar y pagar el ITP y AJD
- Agencia Tributaria de Andalucía: beneficios fiscales en ITP y AJD
- Sede Electrónica del Catastro: consulta del valor de referencia
- Junta de Andalucía: Programa Garantía Vivienda Andalucía
- Junta de Andalucía (24-09-2026): rebaja anunciada del ITP para 2027
Información general, no asesoramiento fiscal. Comprueba tu caso con la Agencia Tributaria de Andalucía o tu gestoría antes de presentar el impuesto. Cómo elaboramos este contenido.